旅游地产 “泡沫“ 解读 , IHRE全球甄选优质项目
旅游地产 “泡沫“ 解读 , IHRE全球甄选优质项目
来源:搜狐焦点网 时间:2012年09月06日
提要：曾晓成表示：“蔡老师讲的旅游地产泡沫其实就指的是旅游地产第一阶段中出现的问题，也是业内统称的那些“概念性旅游地产”，“假旅游地产”项目”。
在房地产进入传统的“金九银十”之时，大型开发商相继推出旅游地产转型战略和新开楼盘。由此引发了国内主流媒体和专家的热议，专家建议将旅游地产业纳入常规监管范围，以免重蹈住宅地产泡沫。旅游地产商业模式是否成熟，泡沫破裂之说等已经成为现在业界最热门话题。（注：IHRE为”国际旅游地产专家评审委员会”缩写）。
8月30日下午，在应邀录制由叶檀主持的”新财富夜谈 — 话说旅游地产的泡沫有多大? ”时，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)表示：“旅游地产泡沫很大”; 旅游财富网CEO曾晓成则提出了不同意见：“旅游地产才开始，不存在”泡沫”一说”。 两人作为业内知名人士，对”旅游地产泡沫有多大”的观点却是大相径庭。旅游地产到底是房地产界的“蝙蝠侠”，还是“妖魔”？笔者对此进行了深度采访报道。
旅游地产泡沫论争议 由来已久
自2009年以来，国务院《关于推进海南国际旅游岛发展的若干意见》公布：旅游文化产业被确立为国家战略性新兴支柱产业，旅游地产在全国范围内高歌猛进，引起社会舆论普遍关注。 2011年社科院《旅游绿皮书》警示：“国际旅游岛的核心在于旅游，而非地产泡沫”；
2012年2月份，多部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，明确指出对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款；7月国家旅游局则公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。最近随着“金九银十”的到来，世茂、万达等房企超级旅游地产项目纷纷亮相，激起不少业内人士对旅游地产投资过热的担忧，甚至有媒体发文建议将旅游地产业纳入常规监管范围内。而另一方面，也有不少业内人士表示，旅游地产发展顺应大势，是扩大内需，拉动地方就业，促进地方经济结构转型的重要阀门。旅游地产一时处于“冰与火”之间。
“中国旅游第一博”博主贾云峰表示：“旅游地产被妖魔化了，旅游地产在业内成为敏感话题”；
“旅游地产不是有泡沫，而是少精品！” IHRE副主任委员，陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红在接受笔者采访时表示；
“旅游地产投资热的背后是对开发商成熟旅游地产整体运营能力的考验，也是全产业链整合能力的考验”，IHRE专家委员，威海光耀集团李小鹏提出；
“旅游地产有没有泡沫不重要，要做就要做好，不要烂尾！”， “外行看热闹，内行看门道”，对于我们很多普通大众来讲，与其空谈“泡沫”，不如多谈谈“应该是什么？怎样做好？”，一名普通网友微博表示。
蔡为民：“旅游地产泡沫”源于“假旅游地产”
目前旅游地产正处于由“一向二”跨步，“去伪存真”的阶段：
第一阶段是依托自然资源（山、海、湖等）或自行打造人文景观（城市公园、民族风情、体育娱乐等）资源，以满足大众“第一居所”为主的住宅房地产开发，例如东部华侨城等。另外，90年代初海南房地产泡沫破灭后，有开发商提出旅游地产概念，正是基于中国未来将进入全民休闲度假时代，使海南概念性旅游地产逐渐被大众接受。随着2008年海南国际旅游岛规划方案的出台，中国人均GDP超过3000美金，国内旅游度假需求强劲，众多开发商借旅游资源开发之名，大肆开发概念性旅游住宅地产。某专业酒店管理公司负责人说：“大众对于旅游地产的认知大多基于这个阶段，某新近上线的度假公寓托管公司的出现正是解决了该阶段，所谓概念性旅游住宅地产项目遗留的空置率高的问题”。
第二阶段是随着时代发展，以及房企转型需要，由IHRE制定了中国第一个旅游地产细分标准，并定义“旅游地产是指围绕以满足传统旅游五要素（食、住、游、购、娱）的旅游商业（商务）地产，以及包括旅居、运动、生态养生养老等，提升中产阶层“高品质生活”升级需要为主体的房地产开发模式”。事实上，越来越多的专家学者和开发商已经认同“旅游地产应该从服务传统旅游功能，和中产阶层品质生活双重需求来定位”。旅游地产正逐渐由“以传统住宅为核心”转向“以地产为载体，旅游为核心功能”的第二阶段开发模式上来。
曾晓成表示：“蔡老师讲的旅游地产泡沫其实就指的是旅游地产第一阶段中出现的问题，也是业内统称的那些“概念性旅游地产”，“假旅游地产”项目”。
“旅游地产才开始，不存在”泡沫”一说”就是针对旅游地产发展现阶段而言的，目前越来越多正在开发的旅游地产项目，试图摆脱传统住宅开发模式，从项目选址开始，就引入专业的规划公司，合理布局完善的旅游休闲、运动和多功能度假住宿等配套设施，并引入专业酒店运营管理、旅居交换、分时度假等商业运营模式，满足消费者的投资和度假需求”曾晓成还说道。
早在2010年，曾晓成先生接受证券时报采访的《旅游地产将成旅游产业重要发展方向》文章中提出：“中国住宅房地产的开发和投资模式，已经不利于社会的稳定和谐发展，已经成为中国形成以中产阶层为主流的橄榄型社会结构的重大障碍，旅游地产承载了投资、度假、养生等多重属性，将是引导富裕阶层从住宅地产投资和投机，转向理性理财和消费并重，化解住宅地产泡沫的策略之一，将有助于旅游产业转型升级，拉动内需，加快经济增长模式转型”。
旅游地产如何做好？
“标准化、产业化、创新思维”是关键
上海佰丽兹酒店投资管理有限公司总裁张坚伟认为：“旅游地产价值体现不是某一个开发商能做到的，需全产业链企业协作。开发商如果自己运营一个酒店，从单个项目来讲他会面临很严重的问题，他无法吸引行内的高端人士参与这个项目，而专业化的酒店管理团队入驻，不仅提供优良服务品质，同时为业主物业增值和经营收益提供保障”。
此次，IHRE聚集旅游地产全产业链企业资深人士，重新定义旅游地产，倡导全产业链企业通力协作，可谓意义重大。这意味着旅游地产不再一定要依托稀缺的旅游资源，而是以市场需求为导向，走“标准化、产业化、创新思维”可持续发展道路”。
旅游地产可以改造当地环境（例如，重庆交旅集团旗下重庆山水都市旅游公司接手金佛山西坡之后，做的第一件事就是投资上亿元改善景区道路、完善景区配套设施）；可以是“海上游走的轮船”（例如，中国海阳国际帆船俱乐部，它包括帆船文化会所、私家泊位、游艇别墅、邮轮公寓、五星级度假酒店等物业形式）；还可以是“垃圾坑里出来的五星级酒店”（据中华网报道的，世界上首个建设于上海天马山深坑内的五星级商务休闲酒店，地上三层、地下17层、水下一层，并设有蹦极等娱乐项目）等旅游综合体项目。
正如上师大旅游学院杨卫武院长所言，继成功朔造中国制造品牌，中国正在全力建设中国服务品牌，旅游财富网作为IHRE发起机构之一，是中国第一家旅游地产全产业链电商平台，通过打造线上产业资讯、旅游开发B2B、旅游地产投资和休闲度假B2C，四大电子商务系统一站式解决方案，打造中国旅游服务产业的“阿里巴巴”。
发扬榜样的力量
IHRE全球甄选优质旅游地产项目
目前，国际旅游地产专家评审委员会（IHRE）正在全球范围内甄选优质旅游地产项目，吸引那些有创新商业模式和正面社会效益的旅游地产项目参与，发扬榜样的力量，相互借鉴学习，并在2012国际旅游地产年会上颁发权威大奖。“该活动旨在提升大众对旅游地产的认知度，吸引全产业链资深人士参与，解决当前旅游地产项目实际存在的问题，促进旅游地产可持续发展!”曾晓成介绍说。
据2010年人口普查数据显示，中国共有家庭户数40151万户；据旅游财富网预测，到2020年将至少有20%的中产家庭（8030万户）购置旅游商业经营和度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假，按每户50万（考虑到10年后的增值）资产计算，规模将达到40万亿元。笔者有理由相信，旅游地产将是房地产界的蝙蝠侠：“黑暗骑士崛起”。
转自 房价网http://sou.fangjia.com/zixun/xinwen/504722f284ae9f02bda28263